官房重返昆明楼市，应该是2004年云南房地产界的一件大事。在阔别3年之后，曾经代表了一个时代的官房，会给昆明人带来什么呢？昆明房地产这个江湖早已今非昔比，官房能否生演“王者归来”？官房改制后，在新的体制下，如何再创新的辉煌？经历了10余年的发展历程，官房企业集团每一次跨越都成为社会各界关注的话题。针对这些问题，官房企业集团总裁刘承玮接受了记者的专访。
A昨日官房——辉煌依旧
记者：（以下简称记）：“90年代看官房”，官房过去10年取得了骄人的成绩，面对已取得的成绩，对今后的战略发展会怎样的促进作用？
刘：90年代看官房，当时楼市是求大于供，很容易出品牌。90年代以后，到本世纪开头，在很大程度上是供大于求，在营造品牌上不容易，官房的开发速度和开发理念在当时营造了这个品牌。在本世纪初，大家都认为房地产是块肥肉，各种资金涌入造成了供大于求，在这个过程中能守住阵地，站稳脚根，是比较不容易的。
90年代官房建造了昆明市住房的1/9，近500万平方米。到2001、2002年后，我们采取避开昆明房的混乱局面到地州发展，地州相对较规范，我们参与当地的建设，对于我们也容易做出成绩，而在昆明人为因素太多。但我们并不是离开昆明的房地产，而是采取了低调的态度，做了一些社会责任项目，比如北仓园丁小区1600元/平方米的造价，老师出得起这个价钱，成本算下来，做了个保本，不赚钱。官房下属的窗、木业、基础工程，我都要求他们利润低于10%，高于这个比率在昆明就会连项目都没有。还有就是省政府的金兰小区，这个项目2002年策划，2003年实施。这个项目是零利润，这是向社会尽责任。北市区的教育小区一点优惠都没有，可能1平方米要亏几块钱，现在账还没算出来，就暂时算它零利润。
从2003年底我们就在筹划如何重振官房品牌，不能墙内开花墙我香。开发一方，造福一方。在昆明我们准备打造一个绝对品牌——云康园，占地300亩，强调的是居住环境和居住质量，在容积率、利用率、配套等方面错落有致。云康园远离农村，位于将要建设的占地300亩的月牙塘公园旁。2002年国家规定不得建豪华住宅，三个指标：面积不超过280平方米、不是单底层、售价不超过经济适用房的两倍。我们不超过这三个指标，昆明市的经济适用房造价在2000无/平方米左右，云康园的均价不超过4000元/平方米，同时还请澳大利亚、德国、上海、昆明等专家设计，通过超前的理念，使官房的品牌得到发展。第二个项目是北京路延长线建两个塔楼，每套面积不超过80平方米，年青人3——5万元首付就可入住。建筑有时代气息。通过承建月牙塘公园的建设，我们可能会取得一些土地，这块心脏型的风水宝地，先从地段环境到生活配套设施等做起。我们的预计到2005年请各界评羊云康园到底是否是高尚住宅区。
记：丽江前地委书记段增庆说：“没有官房的进入，就没有丽江的发展，丽江的发展有官房人的心血”您如何认为？
刘：1996年丽江地震后，预计在丽江投资的企业全部撤走，而官房则表示一面抗震救灾，一面搞建设，并保证在丽江的投资三不变原则，投资规模不变，原来预计8000万元建一个四星级酒店，而最后投资达到了2。28亿元建成了一个五星级酒店，三不变原则对当时的抗震救灾作用很大，很多投资的企业又回来了，因为官房没走。
丽江对官房是感激的，尽管五星酒店经常爆满，但不赚钱，而它是一个品牌。
B今日官房——任重道远
记：据业内人士称，云南官房个集团一直都是负债经营，银行贷款好几个亿，请问刘总如何看待这个问题？
刘：贷款是企业一种正常的经营行为，银行向企业发放贷款是有规定和章法的，不是谁都可以去贷款。银行规定，有担保和抵押物，银行只会贷抵押值的60%—70%。对于企业而言，贷款首先说明它有资产。官房的资产，仅官房的办公大楼评估已超过2亿，丽江官房大酒店、昆明官房大酒店，还有在建的项目加起来，即便按40%的贷款比例也要超过7亿，而目前官房的负债只是2。5亿。虽然这属于商业秘密，但对于一些问题有必要澄清，现在企业的存款在9亿，因此负债2。5亿在企业经营活动中属于正常的情况。官房的授信很好，银行每年要从官房拿走2000万元的利息。同时，官房是昆明市第二大纳税大户。我认为，官房原来是为银行打工，现在是和银行双赢，尽管我们贷款数额比较大，但是与我们的运作相匹配。我可以负责地说，官房企业负债率不超过15%，我们定的预警线是30%。
记：昆明地区的房地产，绝对品牌包含那些指标？
刘：我认为，绝对品牌就是开发的产品要领先，符合国家的产权政策规定。这两个特征必须有。比如金康园，当是国家也是在摸索，到底小康住宅是什么样子？金康园获了6个奖，这个奖就充分肯定了金康园是一个绝对品牌。这在当时是领先的，把昆明房地产住宅开发提前了10年。但是房地产发展速度太快，没过3年又被我们自己打破了。大绿地、大广场的理念被共享理念所打破了，如仿江南水乡、蒙自红竺园、保山九隆名居等，实现周边环境大家共享。
C明日官房——再创辉煌
记：说起官房那些赫赫有名的鲁班奖项目——官房广场、金康园、丽江官房大酒店及老百姓心目中的精品楼盘——金实小区等，都让人为之一震。近期官房集团重回昆明搞开发，如金色年华——云康园等项目，官房将以怎样的定位和姿态重振昆明市场？
刘：企业是无界的，企业的战场也是无界的。哪里有商机，哪里就有服务型的企业。我们觉得现在重回昆明营造几个象样的项目是官房地位、名声的问题；第二个是家乡情结；第三个就是昆明确实存在商机，这个商机就是省委、省政府营造现代新昆明所带来的商机。现代新昆明的规划设想，城市要扩大容量等等，这些都给了企业大展才华的机会，作为企业能不能抓住这个机会。我认为我们有这个实力抓住这个机会。除了刚才说的两个项目外、（官房）土地储备目前有1500亩，包括云康园2期。我们现在重回昆明是抓住商机。房地产现在是降温，但政府给我们鼓劲。今年昆交会上，我们与呈贡县签订了600万元的合同，设计东南亚最大的物流中心，作一个前期规划。回到昆明不定期将有连续性动作。“贵阳”要求官房重回贵阳，我们被他们的精神所感动，再做一个欣歆园小区，地理位置好，上是公园，下也是公园，比云康园还好。这些都说明了声誉、信誉的重要性，我们带去的居住理念至少比贵阳同行业提前15年。我们在红河蒙自搞了新天地滇南第一街，开盘时人山人海，我们注重的是民族特色，官房做的就是别人没有做的事。我们花的功夫比较大，以前做短平快，但带来的遗憾是很多的。所以，我们去年批判自己，杜绝做短平快。
记：今年房地产一片涨声，作为消费者所信赖的品牌地产商，您认为消费者理性购房的“理性”应该如何体现？
刘：从发达国家看，房价只有涨的没有跌的。昆明的房价跟全国各省市的房价都有联系，其他城市涨了，昆明也适当会涨。房子的定价有两种方式，一种叫以造价定价，成本指导定价，这种定价主要应用于经济适用房；另外一种定价叫市场指导定价，市场求大于供的时候，这时的房价就高。就官房目前的情况来看，真正实施市场指导价的并不多，基本是以成本指导定价。现在业内能做到纯利润率达到8%的企业算得上凤毛麟角。昆明目前处在城市化进程加快，一个有需求但并没有市场的情况下，房价的涨幅实际上并不大，究其原因还是受供大于求关系的影响。在这种情况下，我要忠告购房的市民，要看远期规划，不要考虑目前的现状；另一方面，要看购房者是否喜欢这个楼盘，喜欢的话价格稍高一点，不喜欢的话，价格再低住着也别扭。所谓理性并不是买到介低的就是好的，买到价高的就是差的，关键看个人喜好。聪明的消费者会选择房子跟着工作转，工作单位在西边就买西边的房子，如果调到东边工作就到东边买房，把西边的卖掉，这样持节约居住成本。当购房成为一种投资时，要学会算帐，考虑买了房子再租出去是否有赚头。许多人有两套房子，一套租一套住。所谓理性就是以我为中心，我认为好就是好，我认为不好就不值得买。
记：1999年时，官房的“金康园“获得由国家设计部、国家科技部颁发的规划设计、工程质量、物业管理的六项伏特奖项，那么新的项目对于它获奖寄予新的希望吗？
刘：这些奖项属于过眼烟云，尽管金康园拿到6个奖项，但由于居住理念的改变，现在已没有人再提了。谁讲得最好，老百姓讲的最好。我的期望是，将来老百姓说云康园、北京路广场就是官房的水平。“要买房，找官房”，官房的水平到底如何，我个人认为官房的技术是超前的，一些新技术、新材料的采用，基本是官房带的头。昆明市所有用的建材，包括外墙涂料，都是我第一个引进技术的。敢干用新技术、新材料是官房的经济实力和诚信作后盾。一旦出现失败，我们不会把责任推给住户。云康园和金色年华要做到老百姓说，这就是官房的水平，我就心满意足了。至于鲁班奖，我们有许多项都可申报，但我们都没有报，为什么？我认为只有老百姓的口碑才是最高的奖项。
